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业主维护知情权应避四个误区 并非无边无际

2016-01-05 17:27:31 来源: 鹿城网

  克伟 绘图

  ■鹿城网记者 陈琼珂

  随着人们维权意识增强,近年来,在城市的楼盘小区中,不断涌现业主与业委会和物业公司之间的纠纷。纠缠于纠纷中,业主都能赢吗?

  以上海一中院近5年来审理的17件业主知情权纠纷案件为例,业主的诉讼请求得到全部支持的,仅有2件。那么,是什么导致业主们维权失败?

  “搞错对象、诉求越界、冲动维权、行动迟缓”,记者从鲜活的审判案例中发现,这是业主们最易踏入的四大误区。

  误区一:

  告错对象很常见

  起诉的义务主体不正确。经统计,上述案件中有6起案件的业主未起诉正确的义务主体,占比为35.3%。例如,有的业主要求业委会提供小区停车费的收支情况,但该资料实际由物业公司掌握; 又如,有的业主起诉物业公司要求查阅业委会决议和会议记录,但实则由业委会保管。因此,法官建议业主在起诉前就相关资料的保管情况做审慎核实,明确义务主体后再提起诉讼,以充分保障自身权益。

  几年前,松江一小区实施安装门洞不锈钢扶手工程。刚开始,业主们以为这是政府实事工程,无需自己出钱,可之后却听说工程预计动用维修基金56万多元。于是,便有业主向区房管局物业科等部门反映情况,并提出对该工程作评估。为了平息矛盾,在街道协调下,评估工作已进行了三次,第一次评估的实际费用为32万元,第二次评估结果为28万元,第三次评估出的实际费用仅为19万多元。

  业主何先生将业委会告上法庭,要求对方公布近5年来的维修基金收支明细、自来水改造项目和扶手工程的施工合同、施工图纸、所用材料发票和审计报告,2002年至2010年小区的停车费收取情况、广告收益情况、房屋出租收益情况等。

  法院认为,对于账目明细以及工程合同、审计报告,业委会应当提供。至于小区停车费收取情况、广告收益情况和房屋出租收益情况,何先生也有权知晓,但停车费、房屋出租收益非业委会收取,业委会并非公布上述事项的义务主体,何先生也没有证据证明业委会有广告收益。实际上,物业公司才是业务主体。因此,何先生的诉请并未全部得到支持。

  另一起案件中,业主起诉业委会要求查阅小区公共收益账目明细、小区共建费的适用明细账目。但法院认为,被告业委会并非利用业主共有部位进行经营的主体,相关账册亦并不由被告保管,公共收益明细账目应在物业公司。根据相关政府文件,共建费由物业服务企业管理并使用,账目亦由物业服务企业负责记录,故对业主诉请不予支持。

  误区二:

  知情权范围无限扩大

  不当扩大知情权范围是业主诉请未获支持的原因之一。例如,有的业主诉讼请求查阅客观上并不存在的资料,又如,有的业主要求查阅小区的水箱清洗费用清单、发票及水质鉴定报告单等,上述请求明显超出法定知情权范围,难获支持。因此,法官建议业主在起诉前充分了解法律及司法解释规定的知情权范围,合理确定诉讼请求,防止在行权时无限扩张信息查阅边界,加重提供方义务。

  业主知情权的范围是什么?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定,业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况; 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。一些业主的诉讼请求明显超出了这个范围。

  黄浦区一小区的业主起诉业委会,多项诉讼请求中包含查阅住宅维修基金的财务审计报告和装修大堂的审价报告。但事实上,上述报告并不存在,且法院没有强制一方当事人进行审计或审价的权力,因此,对业主的这项诉讼请求,法院难以支持。

  徐汇一小区多名业主起诉物业公司,诉讼请求中要求查阅众多资料。其中有重复请求的部分,例如小区物业维修、更新、改造项目、电梯维修保养及停车费、广告费等费用的支出、收入情况等,应已包含在小区专项维修资金、物业服务资金以及公共收益的收支情况中,不应重复主张。当然,也有超出知情权保护范围的,例如他们要求阅看小区的每年检查避雷装置的“检测报告”及物业公司“每年两次检查避雷装置”的记录,小区的水箱清洗费用清单及发票和相关行政主管部门对水箱清洗后的水质鉴定报告单等,法院均未予支持。

  误区三:

  非理性维权,行为过激

  从一些案件中发现,部分业主不满业委会或物业公司提供的管理服务,常用张贴大字报、破坏公物等方式表达意见,诉讼中也常因过分坚持而使得矛盾激化。例如,在4起案件中,业主于庭审中已知晓诉请的全部资料,但拒绝接受法院调解,仍坚持要求法院判决义务主体再次张贴公布上述资料,导致当事人矛盾激化。因此,建议业主本着和谐共处的理念,合情合理行使知情权,在诉讼过程中积极配合,促使纠纷能够尽快得以解决。

  去年6月,宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价,称物业费十年未调整,公司已不堪重负,无法维持原服务标准,计划从2015年起每平方米在原来的基础上上调0.45元,业委会要与物业公司签订合同,将公共收益的一半补偿给物业公司。业主们得知业委会在账外另设有小金库,近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后,要求业委会公开这几年的账目发票明细,看看钱到底去了哪里。

  然而,群情激奋之下,40多名业主将业委会的大门给封了,并在小区内拉出了醒目横幅。可这样闹腾下去,业主们还是看不到账目的踪影。之后,一位业主到法院起诉,得以胜诉,才为大家讨回了公道。

  在静安一小区,几户业主与业委会的矛盾比较突出。他们认为,业委会利用本小区大部分业主不在国内的客观情况,未经合理、民主选举,擅自选聘物业公司,而公共收益、管理经费等财务信息也不够透明。业委会就一些重大事项贴出公告,却被激愤的业主一把撕掉,认为是在行使自己的权利,而这样只会让其他业主无法看到张贴的公告。还有部分业主有查阅资料的申请,不跟业委会说,而是直接在小区大堂的廊柱、电梯等地方张贴“联名信”,部分业主签名系伪造。这样做,并不利于业主知情权的保护。后来,业主将业委会和物业公司告上法庭,事情才得以圆满解决。

  误区四:

  知情权行使不及时

  由于法律法规并未明确相关资料的保存期限,而部分业主的维权意识较薄弱,未及时查阅资料,导致较长时间后资料灭失无法提供,客观上无法满足业主的知情权要求。在部分案件中,业主于数年后、甚至十年后提起诉讼,要求查阅之前的资料,但因与当前业主的利益关联已有所减弱,最终难获支持。因此,法官建议业主密切关注当年度应公开的资料,积极查阅,若其知情权未能实现则应及时寻求司法救济。

  2014年中,沈先生起诉小区业委会,称突然发现业主大会账户几年前存在不合理的大额支出,要求法院判令业委会公布2008年、2009年间的4次收支账目明细。然而,小区现在的业委会是新组建的,这些账目发生在上届业委会任期内。在业委会写给法庭的书面材料中,上届业委会的账目于2013年1月进行了审计,没发现问题,原业委会也没留下任何可查资料,现任业委会也无从查起。

  “业主应及时合理地行使知情权。”法院认为,该小区2006年7月至2012年6月间的维修资金账目变动,有审计报告,符合相关政策法规的规定。根据相关规定,业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金账目,并将相关情况每半年向全体业主公布一次,沈先生应及时主张知情权,沈先生直至2014年才起诉要求业委会公布2008年、2009年及2010年所发生的相关维修资金收支情况,缺乏合理性。因此,法院判决沈先生败诉。

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